Добрин Иванов е директор във фирма Compare Mortgages Ltd, която се ползва с отлична репутация в сферата на кредитирането. Има няколко спечелени награди “Best Complex Mortgage Broker and Customersatisfaction“. С жилищни кредити се занимава от 2013 година. Преди това е работил в Агенция за недвижими имоти. Завършил е Икономически техникум през 2003 година в Сливен, а след това продължава обучението си със специалност „Банкиране и финанси“ в Лондон.
Господин Иванов, Английската централна банка през септември отново повиши основния лихвен процент и той вече е 2,25. Как този пореден скок се отрази на пазара на жилищното кредитиране?
Покачването на основния лихвен процент с 0,5% през септември е седмото поред покачване от декември 2021 и, за съжаление, това се очаква да се повтори отново в близкото бъдеще. Не може да се каже, че повишението през този месец беше някаква изненада, имайки предвид нивата на лихвите в Европа и в Америка, където скокът беше с 0,75% само няколко дни преди последното увеличение във Великобритания. Основната причина това да се случва е високата инфлация, която наблюдаваме от началото на годината в Обединеното кралство – към момента е около 10% и се очаква да достигне до 13% до края на годината. Сега основният лихвен процент е на най-високо ниво за последните 14 години. И както споменах по-рано, се очаква да се увеличи още до края на годината.
Всички тези скокове на лихвите тепърва ще се отразят на жилищното кредитиране и хората ще усетят ефекта, когато подновят лихвения си продукт. Вече се наблюдава в много хора колебание дали да продължат с покупката, или да отложат това в дългосрочен план. Също така за много хора вече въпросът е не само дали могат да си закупят жилище, а също и дали новите месечни вноски се вместват в бюджета им.
По мое мнение този скокове в лихвените проценти са напълно очаквани и всички знаехме, че лихви между 1% (в някои случаи и под това) и 2% са твърде ниски, за да се задържат в дългосрочен план. Както винаги всяко поскъпване е нежелано от потребителя, то и сега хората реагират негативно на промените. Също така е важно да се вземе под внимание, че тези хора, които купуват за първи път, те нямат база за сравнение и взимат лихвите от последните няколко години като ниво на приемливост. Ако се върнем малко по-назад в миналото или говорим с хора, които са имали кредити през 80-те и 90-те, ще видим, че лихвите по жилищните кредити тогава са стигали до 18%. Споменавайки това, аз не казвам, че се очаква лихвите отново да стигнат до подобни нива. Само казвам, че лихви между 3% и 4% не са чак толкова високи.
Засилващата се икономическа криза доведе ли до промяна в условията, при които банките в Англия отпускат кредити за закупуване на имоти?
Към днешна дата не се наблюдава промяна в изискванията на банките при отпускане на кредите или поне не като масова промяна в индустрията ни. Но аз лично мисля, че банките ще започнат да разграничават различните видове доходи и сфери на работа. Ако си спомним периода по време на пандемията от коронавирус, много банки започнаха да гледат под лупа доходите от self-employment и тези на хора, които работят в туризма или ресторантьорството, например. От разговорите ми с много от банките става ясно, че се очаква инфлацията през 2023 да достигне нива дори до 20%, което означава, че ще бъде трудна година за много хора. И мисля, че ние всички тепърва ще усетим тези трудности в следващите няколко месеца. Високите цени на енергията, хранителните стоки и транспорта ще намалят disposable дохода на много домакинства и вероятно банките ще се концентрират точно над това при разглеждане на нови кредитни апликации.
Друга промяна при изискванията може да бъде, ако банките започнат да “стресират лихвения процент“, т.е., ако лихвата се качи с още 3%, например, клиентът дали ще може все още да си погасява месечните вноски. Знам, че написаното по-горе звучи много негативно, но също така е истина, че банките имат средствата и желанието да отпускат заеми. И ако има промени, те ще бъдат с цел да предпазят хората от кредити, които не могат да си позволят.
Какви са лихвените проценти по ипотечните кредити в момента, очаква ли се те да се увеличават?
Имайки предвид, че основният лихвен процент се покачи 7 пъти в рамките на последната година, то и лихвите на банките към потребителите се покачиха многократно през последните няколко месеца. Ако се върнем в началото на 2022 година, масовият лихвен пазар беше на нива между 1% и 2%. Към днешна дата ипотечните лихви на жилищните кредити са основно между 3,5% и 4% и няколко от големите банки вече имат продукти и над четири процента.
Лихвите по инвестиционните кредити на лично име са също около 4%, а тези на фирма са вече над 5%. По мое мнение всички тези чести скокове на лихвите пораждат до някаква степен “паника“ на пазара. И това е причината през последните няколко месеца да обработваме рекорден брой апликации. Да, повишението на лихвите е значително и е нормално клиентите да искат да запазят по-ниска лихва. Но за съжаление има банки, които спекулативно си завишават лихвите, за да намалят броя апликации, понеже нямат капацитета да поемат повече работа. Това само по себе си прави наплива на апликации още по-голям, което води до изкуствено завишени лихви. Очаква се лихвите да се стабилизират около 5% към края на годината и основният лихвен процент ще се повиши още няколко пъти през следващите месеци.
Новото правителство обяви най-големия пакет от данъчни реформи от 1988 година, който предвижда намаляване на налозите, включително данъка върху земята, и за закупуване на нови жилища. Можем ли да обясним в конкретика какво означава това за хората и колко ще спестят от тези промени?
Промените от “мини бюджета“, обявен този месец, са наистина до някаква степен радикални, но дали ще имат желаният ефект – е напълно друг въпрос. Преди да влезем в подробности какво е новото, ще е ползотворно да разясним основните разлики от това, което е правено досега. Основната разлика от предишни стимули и това, което беше обявено миналата седмица, е, че тези промени са постоянни. Това означава, че в дългосрочен план това ще е новият закон, по който ще се изчислява Stamp Duty, а не както в предишни подобни бюджети – само за кратък период от време.
Втората промяна е, че за комерсиални имоти и за земи с потенциал за застрояване няма да има данък, което стимулира инвеститорите. Мисля, че това е огромен плюс в строителната индустрия особено по време на финансова нестабилност. В допълнение – държавата обещава да освободи държавни имоти и парцели с цел застрояване на нови жилища, което ще увеличи предлагането, а и се предполага да стабилизира цените на имотите в дългосрочен план.
Финансовият министър Куази Куартенг смята, че тези промени ще доведат до възможността 200 000 души във Великобритания всяка година да могат да закупят нови жилища. Реално ли е обаче това на практика, като се има предвид почти двойното увеличение на лихвите за жилищни кредити?
Новият финансов министър обяви тези числа въз основа на статистика през минали периоди. И въпросът е много уместен. При лихви около и под 2% не е необходимо да мотивираш някого да взима кредит. Но когато лихвите се удвоят в рамките на година и икономиката не носи никаква сигурност, то тогава First Time buyers трябва бъдат поощрени по някакъв начин. Тези промени са насочени основно към онези, които купуват за първи път. И по-точно – към тези, които са в Южна и Югоизточна Англия. Сега ще обясня в детайли някои от основните промени:
- Необлагаемата покупна цена преди беше 125,000, а в момента е 250,000.
- За първа покупка на жилища до 300,000 нямаше Stamp Duty, сега това е завишено на 425,000.
- При първа покупка до 500,000 клиентът можеше да ползва данъчни облекчения, сега това е завишено на 625,000
За много хора е известно, че подобни цени се срещат най-много в Лондон и Южна Англия. И тези промени ще облагодетелстват най-много хората, които купуват точно в тези райони. Ще отбележа, че финансовият министър обяви и няколко данъчни облекчения на доходите, които основно са предназначени за хората с високи доходи. И като цяло всички са на мнение, че това е бюджетът на “богатите“. Аз лично мисля, че ще е необходимо малко повече да се направи, за да се стигне тази цифра. От друга страна, е интересно да се спомене, че в деня, когато обявиха промените, основните уебсайтове за имоти са имали с 15% по-висока посещаемост.
Очаквате ли с новите данъчни облекчения да се увеличи търсенето на жилища във Великобритания?
Аз мисля, че тези промени ще стимулират определен брой хора, но това не е достатъчно, за да се постигне желаният ефект. Много от нашите клиенти се замислят дали е правилният момент да се купува сега, имайки предвид икономиката и постоянно покачващите се цени. Така че тези промени няма да са достатъчни, за да накарат хората да купуват. Основното нещо, което кара хората да купуват във всяка една икономика, е сигурността и точно в момента това липсва във Великобритания. Мисля, че е тука мястото да се отбележи, че и наемите като цяло се повишиха през последните няколко месеца. И за много хора да купиш имот, дори и той да е финансиран на лихва от 4%, е все пак по-евтино, отколкото да плащаш наем. По мое мнение индустрията ще бъде в криза, когато наемите станат по-ниски от месечните вноски и тогава хората няма да са мотивирани да купуват.
Как се промениха цените на имотите от началото на годината?
Цените на имотите все още поддържат статистика на повишаване с изключение на определени райони или тези в най-високия сегмент /1М +/. Основната причина, според мен, за продължаващия ръст на цените е, че предлагането драстично намаля през последните няколко месеца. Например миналата година се наблюдаваха много спекулативни продавачи, които слагат имота на пазара само за да тестват каква би била най-високата цена, която могат да вземат. Към момента има основно мотивирани продавачи, които наистина искат да продадат. Една причина за намаляване на спекулативните продавачи е, че повечето хора не искат да имат големи парични средства в банковите си сметки, имайки предвид инфлацията и икономиката в момента. Както и по време на пандемията, така и сега се появяват статии, според които цените ще паднат драстично. Истината е, че към момента няма реална предпоставка това да се случи. И както виждаме от новия финансов министър, той също се грижи продажбите да не затихват. Ще станем ли свидетели на промяна в цените на имотите и докъде смятате, че могат да стигнат те?
Всички знаем, че инфлацията означава едно – покачване на цените. В момента я имаме в изобилие, за съжаление. Започвам с това, защото, както много хора знаят, особено тези, които работят в строителната индустрия, има огромно повишаване на цените на строителните материали. От наши клиенти знам, че определени строителни материали са поскъпнали с над 20% само през проследните 6 месеца, което означава впоследствие, че цените на новопостроените имоти също ще се повишат. А това впоследствие ще “дърпа“ и цените на старото строителство нагоре. Както вече споменах, предлагането на имоти също намаля. И ако следваме основни принципи на търсене и предлагане, това означава също по-високи цени. Да, лихвите се удвоиха през последните месеци и ще продължат да се вдигат, но аз лично не мисля, че ще наблюдаваме някакъв голям или изобщо спад на цените. Цените ще продължат да се повишават, но с много по-умерени темпове.
В условия на икономическа криза не можем да говорим за сигурност, но все пак – остава ли изгодна инвестиция покупката на имоти и на кои?
И по време на криза, и по време на икономически растеж е доказано в цял свят, че една от най-сигурните инвестиции е тази в имоти. От гледна точка на жилище, в което живеем, независимо дали цените растат или падат, това е нашият дом и е без значение (до определана степен) в кой етап на икономическия цикъл сме. Като общо правило в живота човек плаща или заем, или наем на жилището, в което живее. И по време на икономическа нестабилност е по-добре в повечето случаи да си избере това с по-ниските месечни задължения.
От друга страна, имаме много клиенти, които имат значителни спестявания и поради високата инфлация те избират да инвестират в имот без значение от лихвите. Както споменах по-рано, нивото на наемите се покачи в много райони на Англия и това компенсира за високите лихви до някаква степен, а и поддържа инвестиционния пазар активен.
В заключение искам да отправя съвет към всички ваши читатели – добре е всеки един от нас да разгледа финансовите си задължения и да планува следващите няколко месеца. Свидетели сме на много промени през последните месеци – със сигурност ще има още много през следващите, но ако плануваме добре, ще ни е по-лесно и ще успеем да извлечем максималното от това, което предстои.
Вие можете да защитите и подкрепите единствения български вестник във Великобритания – БГ БЕН, дори и с минимални финансови средства. Това ще бъде знак за съпричастност към независимата журналистика и високи професионални стандарти. БГ БЕН не е бизнес, създаден за печалба, а само и единствено да е в полза на българите на Острова. Всяка подкрепа е важна, защото тя показва, че все още има хора, които държат на качеството и истинските новини!
Нашата банкова сметка е:
PA Events Ltd,
Lloyds Bank
sort code 30-92-90
acc.02271697
Благодарим за доверието!
