Снимка: Личен архив
Добрин Иванов е директор във фирма Compare Mortgages Ltd, която се ползва с отлична репутация в сферата на кредитирането. Има няколко спечелени награди “Best Complex Mortgage Broker and Customer satisfaction“. С жилищни кредити се занимава от 2013 година. Преди това е работил в Агенция за недвижими имоти. Завършил е Икономически техникум през 2003 година в Сливен, а след това продължава обучението си със специалност „Банкиране и финанси“ в Лондон.
За близо 2 години от пандемията от Covid-19 как се промени пазарът на имоти в Англия?
Пазарът на имоти може би остана една от малко активните индустрии през по-голямата част от пандемията (с изключение на първите два месеца в самото начало). Според мен беше, а и продължава да е една от основните опори на икономиката във Великобритания. Като вид имоти търсенето се промени драстично. Докато преди Ковид-19 повечето хора търсиха имот близко до определен вид транспорт (гара , автобусна линия, метро), то от март 2019 повечето хора предпочитат да имат градина или балкон. Както знаем, повечето компании се адаптираха към “новото нормално“ и все повече хора работят от вкъщи, което доведе до промяна на приоритетите. Този факт сам по себе си създаде и предпоставка за “отлив“ на търсене в централните части на градовете и миграция към покрайнините на градовете и селските райони, където цените са по-ниски. Докато бяхме в локдаун, всички осъзнахме, че можем да продължим да си пазаруваме и затова не е необходимо да сме на 5 минути от главната улица. От гледна точка на инвестиция и преди, и след Ковид-19 имотният пазар си остана сравнително нисък риск инвестиция, въпреки многото спекулации, че “балонът ще се спука“ и цените ще паднат с 50%, както твърдят някои анализатори.
В повечето райони има ръст на цените на имотите независимо от пандемията
Снимка: БГ БЕН
Цените на имотите повлияни ли са от ковид кризата и в каква посока – към увеличение или намаление?
Както във всяка свободно функционираща икономика, цените се определят от предлагането и търсенето на определена стока или услуга. Така е и при имотите. Основна движеща сила през последните 18 месеца остана огромното търсене, което предимно беше породено от Stamp Duty Holiday. Според някои анализатори цените в определени райони са се повишили с около 18% само в рамките на последните 9 месеца. По мое мнение това е малко екстремно, но съм съгласен, че в повечето райони на Великобритания има повишаване на цените. Мисля, че е важно да се отбележи, че също така и в много райони се наблюдава (все още) спад на цените. Такива са имотите, които попадат в централната част на Лондон и като цяло тези в най-скъпия сегмент (над £1М извън Лондон и над £2М в рамките на столицата).
В кои райони има най-голямо увеличение на цените, респективно – намаление, и на какво се дължи това?
По статистически данни най-голямо повишение на имотите има в Wells, Devon and Yorkshire – средно с около 23% спрямо миналата година, а също и в определени райони ръст на цените е имало по 10% на месец между януари и юли 2021. Всеки може да си направи заключението, че този ръст на цените е доста екстремен и рано или късно този тренд ще спре. Важно е да се спомене във връзка с по-горното, че тези райони основно са изолирани като местоположение и цените там са били сравнително ниски през последните 20 години. И основните две причини отново да станат предпочитани са възможността да се работи от вкъщи и чистата околна среда. За все повече хора това става приоритет.
Средната покупна цена на къща във Великобритания към март 2021 е била £256,000, като към момента се наблюдава малък спад.
В Лондон, по-точно в централната част, се наблюдаваше спад на цените средно с около £121,000 спрямо предишни нива, но като цяло през последните 12 месеца, дори и в столицата, има повишаване на цените с 3.3%. Като оборот сделки (покупко-продажби) през август тази година е имало с около 20% повече покупки спрямо миналата година. И недостигът на предлагане, който все още го наблюдаваме, ще доведе до ръст на цените в повечето райони.
Банките намалиха изискванията си към кредитополучателите, а лихвите са на рекордно ниски нива
Снимка: БГ БЕН В момента изгодно ли е да се тегли кредит?
Към момента наблюдаваме нива на рекордно ниски лихви и смело бих казал, че повече отвсякога сега е изгодно да се тегли кредит. Фиксирани лихви за първите две години започват от 0.85%, а ако избереш да фиксираш вноските си за първите пет години, то лихвата може да е 0.97%, ако депозитът ти е минимално 40%. Наблюдаваме нещо като “лихвена война“ между повечето банки в момента и само през последните два месеца лихвите паднаха с около 1% спрямо предишните си нива. Много анализатори смятат, че това е кратък феномен, но истината е, че банките имат голям наличен капитал, който трябва да бъде отпуснат. Също така междубанковите кредити са на нива малко над 0.1%, което, мисля, че ще остане за близките няколко месеца и всички клиенти със сравнително по-голям депозит ще могат да се възползват от тези рекордно ниски лихви.
Пандемията от Covid-19 промени ли по някакъв начин кредитирането?
Повечето банки вдигнаха изискванията за кредит в началото на пандемията, но огромното търсене на имоти и ефективната намеса на държавата накара все повече банки да облекчават изискванията към кредитополучателите. Наблюдава се доста по-голяма гъвкавост през последните месеци и вече банките приемат апликации, дори ако доходът ти е бил повлиян от Ковид-19 или имаш депозит от само 5%. Тези промени също се наблюдават и при самоосигуряващите се, които бяха най-засегнати от пандемията. Като стандартно изискване банките вземат последните две годишни декларации, а също и последните 3 месеца от банкови извлечения, за да проверят дали текущият доход е на същото ниво спрямо предходната година.
Можем ли да очертаем най-общите условия за отпускане на кредити?
При кандидатстването за жилищен кредит за имот, в който купувачът ще живее, основно се гледат приходите и разходите на клиента. За разходи се вземат под внимание заеми, коли на изплащане, кредитни карти, училищни такси и други месечни задължения, като се игнорират разходите за храна, пътуване и битови сметки. Приходите на клиента обикновено са от заплата или ако е самоосигуряващ се, се взимат последните две години деклариран доход от годишната им декларация. Много често задаван въпрос е, когато клиентът работи за собствената си фирма. От счетоводна гледна точка той е работник на фирмата, но когато имаш над 20% от акциите на фирмата, за пред банката ще бъдеш самоосигуряващ се. Това е така, понеже имаш контролиращо участие във фирмата и обикновено доходът идва под формата на заплата и дивиденти, което може да се докаже само при едно годишно осчетоводяване.
Какъв е минималният доход, който трябва да получаваме по трудов договор, за да можем да си позволим жилищен кредит?
Повечето банки нямат изискване за минимален доход, а тези, които имат, е около 18,000 на година. От опит мога да споделя, че ако доходът обикновено е под 25,000 на година, това се смята за сравнително нисък доход и максималният заем е много лимитиран. Като общо правило банките отпускат до пет пъти годишният доход и под “доход“ се има предвид общият доход на всички, които кандидатстват (обикновено са двама), а не на човек. Важно е да се знае също какви разходи има клиентът, тъй като съм имал апликации с общ доход над £100,000 на година, където клиентът има месечни задължения по £4000 и банките им отказват кредитиране.
Какво бихте посъветвали нашите читатели – да се примирят с ежемесечното плащане на наем или да помислят върху възможността да изплащат собствено жилище?
Аз вярвам, че всеки има право и има възможност да си закупи собствено жилище, но не всеки трябва да го направи на всяка цена. Имам клиенти, с които съм работил повече от година, докато успеят да си закупят жилище. И това са хора, които мечтаят и искрено искат да си имат собствен дом. Това са хора, които са готови да направят правилните “крачки“ от спестяване на депозит, през планиране на месечните си разходи и приходи и намиране на правилния имот. Съветът ми към читателите е да си помислят върху възможността да си купят собствено жилище и да предприемат съответните действия само ако мислят, че това е правилното решение. Важно е всеки да знае опциите, които са пред него, и сам да прецени дали това е правилното решение.
Преди да теглите кредит помислете дали се чувствате достатъчно сигурни в доходите си
Снимка: БГ БЕН
Много хора, особено българи, се въздържат да теглят кредити точно заради несигурната обстановка в ковид кризата. Има ли място за притеснение, или финансовите институции вече са достатъчно гъвкави?
Това е много добър и актуален въпрос и се радвам, че ми го задавате. Както вече споменах, лихвите по кредитиране са на рекордно ниски нива и много хора се чувстват “изкушени“ да вземат кредит заради това. Мисля, че по-важният въпрос преди това е дали се чувстваш сигурен в дохода си. Все още много хора са афектирани от пандемията и работят по-малко часове или на по-нисък доход. Има много индустрии (магазини, ресторанти, хотели), които все още се опитват да се възстановят, а също така има бизнеси, които фалираха. Съветът ми към всички мои клиенти е да не стресират бюджета си. Всеки човек има определена сума доход за месеца и определени разходи, които формират неговия бюджет. От опит също мога да споделя, че повечето хора искат да изплатят заема или кредита си възможно най-бързо. И обикновено там правят грешка, защото никой не иска да допусне, че доходът им може да намалее или да спре напълно. По-важно за мен е клиентът да има по-ниски месечни задължения с опцията да изплати кредита предсрочно, отколкото да се използва пълният доход по погасяване на разходите. Всички развити икономики в света и финансово успели хора използват кредит и това е правилното решение само ако имаш правилния бюджет.
Банките имат ли допълнителни условия за българите, които живеят и работят в Англия?
След Брекзит и към момента банките изискват кредитополучателя да има статут да работи и живее във Великобритания. Условието важи за всички европейски граждани. Това обикновено много лесно се доказва със Settlement Status, което повечето българи го имат. Изпраща се уеблинк на клиента, който сам генерира код, с който банка може да потвърди статута на клиента.
Какво ще посъветвате хората, които искат да закупят имот, но не за жилищни, а за инвестиционни цели? Към какво да се насочат?
Лихвите по инвестиционни кредити, подобно и на жилищните, също спаднаха през последните два месеца, а търсенето под наем си остава стабилно по статистики. Затова мисля, че инвестирането в имот е добро решение. Много банки намалиха лихвите си по депозитите през последната година и страхът от (хипер) инфлация кара все повече инвеститори да търсят алтернативи. Имаме клиенти, които просто инвестират в имоти с цел пасивен доход, други, които го правят с цел “пенсионен фонд“, и други, които го правят с цел бизнес. Инвестицията в имоти винаги е била с нисък риск и стига добре да се избере правилният имот, възвръщаемостта може да бъде много добра с минимален риск.
През последната година се наблюдава все повече хора да инвестират в имоти за почивка ( holidaylets) и точно в подобни райони забелязваме най-голямото покачване на цени. Ограниченията в пътуванията, породени от ковид кризата, накараха все повече хора тази година да направят почивката си във Великобритания вместо в Испания, Гърция или България. Това доведе до бум в търсенето на подобни имоти. И в определени райони наемът на вечер е утроен спрямо минали години.
