Снимка: Личен архив на Добрин Иванов
Добрин Иванов е директор във фирма Compare Mortgages Ltd, която се ползва с отлична репутация в сферата на кредитирането. Има няколко спечелени награди “Best Complex Mortgage Broker and Customersatisfaction“. С жилищни кредити се занимава от 2013 година. Преди това е работил в агенция за недвижими имоти. Завършил е Икономически техникум през 2003 година в Сливен, а след това продължава обучението си със специалност „Банкиране и финанси“ в Лондон.
– Господин Иванов, в началото на това интервю нека да направим едно обобщение на имотния пазар във Великобритания през миналата година. Как се промени той и какво беше характерното за него?
– Здравейте, бих желал първо да честитя новата година на всички ваши читатели и да им пожелая крепко здраве и щастие, а на вашия екип – да расте и да продължава да радва и информира всички редовни читатели.
Имотният пазар във Великобритания и през миналата година остана сравнително стабилен, въпреки високите лихви и нивото на инфлацията. Както по време на ковид бяхме свидетели на подобни спекулации, така и през 2023-та четохме, че имотният пазар ще се срине и цените на имоти ще паднат. За наше успокоение, това не се случи, въпреки че в някои райони и в определен вид имоти се наблюдава лек спад на цените, но това в никакъв случай не е тенденция. Както във всяка нормално функционираща икономика цените се определят от основния закон на търсене и предлагане и по мое мнение, точно това стабилизира цените миналата година. Състоянието на икономиката и високите лихви накараха много купувачи да преосмислят приоритетите си и търсенето беше на много по-ниски нива. От друга страна, наблюдаваме също и много по-занижено предлагане и брой на имоти на пазара, което като цяло доведе до много по-малко сключени сделки през 2023 г. Мисля, че е важно да се спомене и за комерсиалните имоти, защото именно там се наблюдаваше спад в цените. Много инвеститори бяха и все още са в ситуация, в която трябва да изберат да продадат на загуба или да задържат имот с нулева възвръщаемост за следващите няколко години. Това се дължи основно на високите лихви за този вид кредитиране, от една страна, и от друга – на високата инфлация и състояние на икономиката.
– Какво да очакваме през тази година по отношение на цените на имотите? Сега очаква ли се те да тръгнат нагоре?
– Според статистически данни цените на имотите през последните 12 месеца са паднали с около 1%, като най-големият спад от -2.7% е в Югоизточна и Източна Англия, а в Шотландия и Северна Ирландия има скок от +1.3% и 2.1%. Градовете, където се наблюдава най-голям спад на цени, са Southampton, Cambridge and Portsmouth. И ако продължим със статистическите предсказания, според The Financial Times спадът на цените ще продължи и дори ще се засили през 2024. Според Savills estate agents спадът тази година ще е 3%, а най-голямата банкова организация Lloyds предсказва, че имотите ще поевтинеят с още 2.4%. Истината е, че независимо в коя част на Англия обмисляте да купувате или продавате и дори тези очаквания да се сбъднат, това са относително малки суми и не вярвам, че ще бъдат решаващ фактор, от която и страна на сделката да сте. Съветът ми по отношение на цените на имотите е да не разчитате на нещо драстично да се промени и аз смятам, че през втората половина на тази година отново ще видим повишено търсене, което ще покачи и цените. В заключение ще спомена, че повечето банки все още отпускат кредити до 95%, дори имаме банка, която отпуска на 100% кредитиране за първа покупка, което само по себе потвърждава, че пазарът е стабилен.
– Какви са средните цени на жилищата в момента в Англия и кои имоти са най-консенсусни за купувачите?
– Към декември 2023-та средната цена за жилище в Англия е £283 000, което е с около £2700 по-малко спрямо същия период преди година. В допълнение към въпроса по-горе, мисля, че тук е моментът да се отбелeжи, че всички тези статистики са на национално ниво и могат да бъдат доста подвеждащи в анализите на човек и ще обясня защо. Ако разгледаме цените в Лондон, отново по статистика, то спадът е около 0.5% за година. Това би накарало човек вероятно да изчака във времето, за да може да купи на още по-ниска цена, но ако направим разбивка по общини, то само в две от всички лондонски общини има истински значителен спад. В Chelsea and Kensington, където средната цена е почти £1.3 милиона британски лири, цените са паднали с почти 10%, което като сума и стойност е значително. Това впоследствие сваля средноаритметичното за Лондон и излиза, че едва ли не в цял Лондон цените падат, което не е така. Клиент, който живее или иска да си купи например в Hounslow или Tower Hamlets, ще знае, че имотите в тези две общини са се повишили с около 5% през последната година.
Ако направим друг сегмент на имотния пазар, и този път ще бъде по вид имот. Без изключение във всички общини на Лондон цените на апартаментите са паднали с около 4.5 процента средно и това е основният движещ фактор на имотната статистика, докато къщите в повечето райони са с леко покачване.
Ако направим трети сегмент на имотния пазар, и този път е по цена на имота (и това няма да изненада никого). Цените на имоти, които се продават на ценова листа £1 милион плюс, там спадът за последните 12 месеца е почти 8%. При масовия пазар в диапазон между £450 хиляди и £750 хиляди там спадът е 4.8%. И ако погледнем в най-ниското стъпало, образно казано, на имоти до £250 000, то там ще видим пoвишаване на цените с 3.6%.
Исках да демонстрирам на вашите читатели и на нашите клиенти, че статистиката и новините, които приемат, трябва да бъдат взети и обмислени много внимателно, тъй като една и съща информация може да бъде преработена по различни начини и да доведе до напълно различни изводи.
– Изгодно ли е в момента да се влагат средства в имоти? Ипотечните заеми създават ли трудности на кредитополучателите?
– Хората, които ме познават, и тези, които са чели предишните ми статии, знаят, че аз силно вярвам в инвестирането в имоти. И за първи път на този въпрос ще отговоря с „може би не“. Ще започна оттам, че през последната година бяхме свидетели на огромни скокове на наеми в по-голямата част от Великобритания. В Уелс наемите се повишиха с почти 12%, а в Лондон само за последните 12 месеца скокът е с 8% и вече средният наем е £2174 британски лири на месец. Както всички знаем, реалните доходи на хората не са се покачили в повечето случаи и това единствено е вследствие на високи лихви. Когато разходите на един бизнес се покачват, това се предава на клиента. Повечето лихви при инвестиционните кредити са все още на нива около 5.5%, а допреди няколко месеца бяха на 6%. Имайки предвид, че средната възвръщаемост в Лондон от имот е около 4.5%, вече доходността от този вид инвестиция не е това, което беше. Със сигурност не казвам, че инвестирането в имоти не е печелившо. Просто мисля, че повече от всякога хората трябва да планират разумно, за да са сигурни, че няма да бъдат изненадани на по-късен етап. Имаме много инвеститори, които адаптираха модела, по който работят, и продължават да разширяват портфолиото си от имоти.
– Предвид икономическата ситуация на Острова, намаляващата инфлация, задържане на основната лихва, а и очакванията, че Английската централна банка може да започне да я намалява в следващите месеци, очаквате ли ръст на сделките с имоти?
– Намаляването на инфлацията и задържането на централния лихвен процент има положителен ефект върху икономиката като цяло и вече се наблюдава една стабилност. От разговори с много от нашите клиенти се наблюдава позитивизъм и мотивация да закупят имот или да предприемат нови сделки тази година. Важно е да се отбележи също така, че от последните два месеца лихвеният пазар е в тенденция на спад и към днешна дата има лихви и под 4%. Аз вярвам, че тази година имотният пазар ще е по-активен в сравнение с изминалата 2023 година, и това ще бъде подтикнато от по-ниските лихви, от една страна, и от друга – на психологическа основа тези нови нива са вече приемливи за повечето хора. Банките също очакват и се надяват тази година да има по-голям брой сделки. Аз лично смятам, че Централната банка на Англия се справи доста добре с овладяването на инфлацията, и вече виждаме признаци на стабилен пазар, който сам по себе си ще доведе до ръст на сделките.
– Тази година е година на избори във Великобритания. Правителството на консерваторите вече обявиха нова данъчна политика, намаляване на налозите, увеличаване на минималното заплащане. Всичко това ще освободи ли ресурс за хората, които искат да закупят свое жилище?
– Има доста голям шанс тази година да се смени управляващата партия въз основа на проучване на общественото мнение. Консерваторите се опитват да адаптират кампанията си, за да бъдат актуални и да успеят да привлекат колкото се може повече гласове. По проучване на общественото мнение към днешна дата лейбъристите продължават да водят с 42% подкрепа. Намаляването на данъчните ставки би помогнало, но повечето хора имат нужда от реално повишаване на доходите. Инфлацията от миналата година направи много домакинства в пъти по-бедни и единственият начин това да се компенсира е ако минималната заплата се повиши. Нещо, което директно ще има позитивен ефект на имотния пазар е, ако Help to Buy или подобна схема бъде въведена отново. Много first time buyers използваха тази схема, за да си закупят жилище, и пазарът със сигурност се нуждае отново от подобна програма. Това само по себе си ще спечели много гласове, ако консерваторите или лейбъристите решат да я въведат като част от своята кампания.
– Очаквате ли увеличение на хората, които ще вложат капитал в така наречените жилища за инвестиция?
– Миналата годишна беше доста трудна за повечето инвеститори, както споменахме по-горе, и това основно беше породено от високите лихви и ниската възвръщаемост. В самото начало на 2024-та имаме вече лихви, които са под 4% (със сравнително високи такси) и те ще накарат инвеститорите отново да се замислят дали да предприемат нови покупки. Както всеки бизнес, то и при инвестицията в жилища повечето ни клиенти се концентрират в дългосрочен план и аз очаквам да наблюдаваме раздвижване в този сегмент на пазара през 2024-та. Като част от нашите услуги предлагаме краткосрочно и строително финансиране и през последните дванадесет месеца наблюдаваме ръст на този вид сделки.
Покупката на втори жилищен имот е желание на много от нашите клиенти и в повечето случаи това е напълно постижимо. Обикновено усложненията при подобен вид сделки идват от данъчните задължения, които ще породи подобна транзакция. Ако клиент реши да си закупи втори имот за лични или семейни цели, той /тя ще трябва да плати additional rate Stamp Duty, което може да бъде доста голяма (и неочаквана) сума. Към днешна дата за втори имот данъкът е 3% на първите 250 000 и след това скача на 8% – до 925 000.
– С каква информация разполагате по отношение на намерението на правителството на Риши Сунак да премахне данък наследство?
– В едно от последните изявления той спомена, че възнамерява да премахне данък наследство в следващия си бюджет. По мое мнение това е напълно възможно, но по-скоро е подход преди изборите, за да се изчисли дали това ще доведе до желания ефект, и по-точно дали ще им спечели достатъчно гласове. Данък наследство в момента е 40% на наследство, което надвишава 325 000, и се плаща от около 4% от жителите във Великобритания. За хазната това носи около 8 милиарда на година и имайки предвид, че бюджетът се нуждае от тези средства, то ако се приеме, ще бъде единствено с цел повече гласове.
– Да завършим този разговор с вашата прогноза – каква година в икономически план, и в частност в сферата на кредитирането в Англия, се очаква да е 2024-та?
– Ще започна с това, че изпратихме старата година с инфлация, по-ниска от тази, която видяхме през по-голямата част от 2023-та, и с лихви, по-ниски от тези в средата на годината. Наблюдава се стабилност при кредитните институции и позитивизъм при купувачите. Икономиката не се очаква да влезе в рецесия и лихвите се очакват да са задържат на нива между 4 и 5 процента. Основният лихвен процент се очаква да започне да пада в средно дългосрочен план. Всичко споменато по-горе ми дава надежда, че тази година ще бъде по-спокойна откъм негативни новини и имотният пазар ще започне да се възстановява. Хората ще могат да си позволят кредитните вноски при малко по-ниските лихви. Единственото неизвестно към момента са резултатите от изборите, които ще се проведат, и това за мен носи най-големия риск за икономиката. Аз съм оптимист и вярвам, че всички ще имаме една по-добра година, и желая на всички ваши читатели и на целия ви екип много късмет и успехи през 2024 години!
Вие можете да защитите и подкрепите единствения български вестник във Великобритания – БГ БЕН, дори и с минимални финансови средства. Това ще бъде знак за съпричастност към независимата журналистика и високи професионални стандарти. БГ БЕН не е бизнес, създаден за печалба, а само и единствено да е в полза на българите на Острова. Всяка подкрепа е важна, защото тя показва, че все още има хора, които държат на качеството и истинските новини!
Нашата банкова сметка е:
PA Events Ltd,
Lloyds Bank
sort code 30-92-90
acc.02271697
Благодарим за доверието!
