Снимка: личен архив
Добрин Иванов е директор във фирма Compare Mortgages Ltd, която се ползва с отлична репутация в сферата на кредитирането. Има няколко спечелени награди “Best Complex Mortgage Broker and Customersatisfaction“. С жилищни кредити се занимава от 2013 година. Преди това е работил в Агенция за недвижими имоти. Завършил е Икономически техникум през 2003 година в Сливен, а след това продължава обучението си със специалност „Банкиране и Финанси“ в Лондон.
Промени ли се нещо в условията, при които банките в Англия отпускат ипотечни кредити?
През последните няколко месеца се наблюдава известно облекчение при изискванията за доходи. И тези промени са основно при най-големите банки в Англия, което ме кара да мисля, че и по-малките банки ще последват техния пример. Знаете, че определени банки отказваха да кредитират клиенти, които са били афектирани от Covid-19 или са се възползвали от държавните помощи. Докато напоследък се наблюдава разчупване в това изискване и все повече институции приемат апликации с доход , който е афектиран от Covid-19.
Друга положителна промяна, която се наблюдава, е в размера на максималния кредит спрямо дохода. Две от най-големите банки започнаха да отпускат, при определени условия,кредити в размер до пет пъти и половина на годишния доход. За много хора това е разликата между просто да си купят имот или да си купят мечтания имот. От гледна точка на лихвените проценти, въпреки че основният лихвен процент бе повишен през декември, повечето банки успяха да си задържат лихвите на все така рекордно ниски нива. В обобщение на пазара като цяло бих казал, че има малки промени през последните месеци и те са все положителни.
Отговаря ли на истината информацията, че финансовите институции отказват ипотечни кредити на хората, които са получавали, получават и ще получават обезщетения или държавна пенсия?
Когато става въпрос за държавни помощи и обезщетения, или финансирания от държавата, повечето банки гледат на това с притеснение, тъй като поради една или друга причина този човек се е нуждаел от финансова подкрепа и впоследствие кандидатства за кредит, което в допълнение би влошило финансовото му положение. Едно от основните изисквания в нашата индустрия е да не предразполагаме клиента към финансови затруднения, било то към момента на кандидатстване или в бъдещ период. Затова, когато нашите клиенти са получили държавна финансова помощ под една или друга форма, и ние, и банката, ще трябва да установим причината за това. Възможно е да е било временно явление, породено от заболяване, при което клиентът не е можел да работи, или е самотен родител, който трябва да се грижи за деца и да работи в същото време, или просто не успява да намери правилната работа продължително време.
В зависимост от причината и дали все още се нуждае, или вероятността да се нуждае отново от финансова помощ, банките взимат решение дали да отпуснат кредит. Като общо правило бих казал, че ако клиент е получавал помощи и обстоятелствата са се променили, и той/тя са се върнали на работа, то тогава апликацията за кредит би била успешна. Имали сме клиенти, които получават помощи по болест или за инвалидност, това също не би било проблем за банките. Но когато единственият доход е от социални помощи, това ще е предпоставка за отказ за кредит. За хора, които вече са се пенсионирали, повечето банки биха отпуснали кредит само ако клиентът има частна пенсия, тъй като социалната пенсия няма да е достатъчна да покрива разходите по кредита. При хората, които все още работят, но наближават пенсионна възраст, като общо правило периодът на погасяване ще е ограничен до датата на пенсиониране.
Какви ще бъдат последствията за средния британец, който на определен етап иска да се сдобие с жилище?
Първо, искам да отбележа, че не всеки човек иска да придобие собствен имот и това е много характерно за западните икономики, включително и във Великобритания. Дори си спомням, че преди няколко години имах обаждане от клиент и въпросът му беше: „Защо трябва да си купя имот?“. Човек сам трябва да си отговори. Има много положителни страни при закупуването на собствено жилище, но също така има и „последствия“. Най-голямата покупка, която човек прави през живота си, е покупката на дом и това е най-голямото му финансово задължение. Както споменах по-горе, най-важното от наша страна е да сме сигурни, че клиентът може финансово да си позволи вноските и това няма да му причини финансови затруднения. Много е важно кредитът да бъде изплатен преди той или тя да се пенсионира. Също така да се разгледа вероятността от промяна на обстоятелствата на клиента (релокация, смяна на работа, раждане на дете, здравословно състояние). След като всичко това е взето под внимание и клиентът един ден изплати кредита си, то в последния етап от живота си обикновено планира какво би оставил на наследниците си и във връзка с жилището си трябва да се има предвид данък наследство. В заключение искам да кажа, че собствеността на имот както в Англия, така и в целия свят си идва с отговорности и „последствия“.
Можем ли да кажем кои доходи със сигурност се вземат предвид от банките в Англия, когато се кандидатства за ипотечен кредит?
Еднозначният отговор на този въпрос би бил – всички текущи доходи на клиента могат да се вземат предвид, но при условие, че те ще продължат и след отпускане на кредита. Минали доходи,които са спрени, или бъдещи доходи, които се очакват, ще бъдат игнорирани, тъй като клиентът трябва да демонстрира, че ще може да си покрива задълженията към момента на кандидатстване. В по-горния въпрос за доходи от държавни помощи споменах, че в определени условия може да бъде взета предвид социалната пенсия, но само когато е в допълнение на основния доход. Много българи в Англия работят като самоосигуряващи се и това обикновено създава затруднение, тъй като те осчетоводяват дохода си година по-късно и към момента на кандидатстване те трябва да докажат, че все още е текущ. В този пример много банки биха поискали последната година или две данъчни декларации, а също и за последните три месеца банкови извлечения, за да сравнят дали доходът, който се предполага да получава клиентът, наистина постъпва към момента на кандидатстване. Имаме много клиенти, които получават доход от чужбина, втора работа, инвестиции и т.н. И всички тези доходи са приемливи за банките при условие, че са декларирани и са платени съответните данъци.
Има ли и други нови моменти, които се налагат от тази година от страна на банките към кредитоискателите?
Нови изисквания към кредитоискателите не се наблюдават или очакват в близките месеци, но от гледна точка на имоти все по-високи стават изискванията. Например много банки в момента предлагат така наречените “Greenmortgages “, които са на малко по-ниски лихвени проценти спрямо останалите кредити и са за жилища с по-висока енергийна ефективност (A, B и C).
Допреди няколко години беше почти невъзможно да се вземе кредит за „нестандартно“ строителство или Ecohomes, но днес все повече банки предлагат финансиране не само при вече построени, но и за самото им построяване. Това е голям напредък и положителен сигнал за индустрията, а и за бъдещето на новите ни домове. Държавата също така активно подкрепя този тренд чрез различните видове субсидии и помощи за енергийна ефективност.
Каква е лихвата по ипотечните кредити в момента, очаква ли се тя да се повиши и с колко?
Лихвите по ипотечните кредити са все още на рекордно ниски нива въпреки покачването на основния лихвен процент през декември до 0.25%. Повечето анализатори са единодушни, че тази година ще има поне още две покачвания на основния лихвен процент. Като цяло лихвите ще се покачат за всички видове кредитиране. Основна причина за това е огромното покачване на инфлацията през последните няколко месеца и според някои спекулатори това също е тактика на държавата да накара домакинствата да похарчат спестяванията си, които са акумулирали по време на локдауна, което впоследствие ще накара икономиката да расте. Аз лично мисля, че лихвите ще започнат да се покачват през следващите няколко месеца. Затова съветвам всички читатели, на които им предстои рефинансиране, тази година да придвижат апликацията си възможно най-скоро.
Какви са очакванията за развитието на имотния пазар през тази година в Англия?
Повечето хора в индустрията са единодушни, че цените ще продължат да се покачват и тази година, но в по-умерени темпове. Скокът на цените, който видяхме през миналото лято, не мисля, че ще се повтори и тази година. Растежът на цените ще е в крак с инфлацията. Търсенето на жилища все още надминава предлагането и това, като се добави към растящите цени на материали за новопостроени имоти, не мисля, че в близкото бъдеще ще видим спад на цените на национално ниво. Стимулите, които бяха актуални миналата година за покупка на първо жилище, не са вече на пазара и това ще успокои търсенето и мотивацията на много хора да купят на всяка цена. Вярвам, че тази година ще наблюдаваме един нормален растеж, характерен за нормално функционираща икономика.
В момента изгодно ли е да се купува имот за основно жилище?
Аз лично смятам, че все още е изгодно да се купува основно жилище по няколко причини. Първо, лихвите по ипотечните кредити, както вече споменахме, са на много ниски нива. И за хора, които вече са събрали някакъв депозит, възвръщаемостта им би била нулева предвид инфлацията към момента. От друга страна, в повечето случаи при нашите клиенти вноските по заема са по-ниски спрямо наема, който са плащали. А както вече споменахме, очакването е цените на имотите да продължат да растат, което означава, че в дългосрочен план това би била и добра инвестиция.
Какви са тенденциите в цените на имотите и с колко се увеличиха през миналата година?
По статистика цените на имотите за Великобритания през 2021 са се покачили с 9,8% средно, в Уелс с 14,5%, в Северна Ирландия и Шотландия с по 10,6% и 9,7% спрямо предходната година.
За Лондон нещата са доста по-различни и цените едва са се покачили с 2,1%, което според много анализатори е очаквано. Голямото покачване на цени в определени райони се дължи на пандемията от коронавирус, тъй като все повече хора търсеха по-големи домове заради опцията да работят от вкъщи. Средната цена на жилище във Великобритания към декември 2021 е била 276,091 британски лири, което е с 24,500 повече спрямо същия период на 2020. Очакванията за тази година е растежът в цените да не надминава 7%, което ще варира в различните краища на Острова.
При кой вид имоти се очаква да има най-голяма разлика в цените и в каква посока?
Все още се наблюдава по-голямо търсене на имоти с градини или балкони и може би това ще се запази в близкото бъдеще. Ковид даде възможност на много хора да работят от вкъщи и точно тези хора се нуждаят от повече пространство, за да се адаптират към новата нормалност. От разговори с различни агенции за имоти повечето споделят, че наблюдават определен спад на цените при имотите с малки размери (гарсониери). Също така отново се наблюдава завишено търсене в по-централните зони, където допреди няколко месеца имаше отлив на живущи. Ако трябва да предскажа пазара за тази година, бих заложил на размер, вместо както повечето досега търсиха „location, location, location“.
В момента изгодно ли е да се купуват имоти с цел инвестиция?
Повече отвсякога сега трябва да се инвестира в имоти и много хора активно купуват имоти точно с тази цел. Наблюдава се огромен недостиг на имоти под наем в повечето райони на Великобритания. Финансирането е на ниски цени, което, ако го прибавим към риска от висока инфлация, това би било една от най-разумните инвестиции в момента. Много хора пробваха да инвестират на стоковите пазари, други пробваха с криптовалути, а трети пробваха с ретро коли. Истината е, че една от най-сигурните инвестиции преди и сега си остава имотът и в момента пазарът е особено подходящ за тези, които все още се двоумят.
